Muitos locadores (proprietários de imóveis que colocam a sua propriedade para alugar) não sabem da existência da Lei nº 6.530/78 e o Decreto n° 81.178/78 que regulamenta o exercício da profissão dos corretores de imóveis e determina que a intermediação de uma locação deve ser realizada somente por um corretor, justamente para proteger o proprietário de eventuais problemas.
Quando o locador utiliza mais de uma imobiliária para promover a locação do imóvel ele fica vulnerável a locação em duplicidade. E infelizmente estas ocorrências têm se tornado cada vez mais frequentes por causa das imobiliárias virtuais que divulgam o imóvel pela internet sem qualquer controle.
Esta legislação visa proteger os clientes e oferecer mais segurança nas transações imobiliárias, por isso a imobiliária só pode anunciar o imóvel após firmar contrato por escrito com o proprietário do imóvel.
Diplomas legais:
Decreto nº 81.871/78, que regulamenta a Lei nº 6.530/78 que normatiza a profissão do Corretor de Imóvel:
“Art. 5º – Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou pessoa jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado.
Art. 38 – Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis:
[…]
IV – anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito;
Código de Ética Profissional – Resolução – Cofeci nº 326/92;
Art. 3º – Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao exercício da profissão, à classe e aos colegas:
[….]
VI – exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando as prescrições legais e regulamentares;
Art. 4º – Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:
[….]
VI – zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente;
IX – contratar, por escrito e previamente, a prestação de serviços profissionais;
Art. 5º – O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.
Art. 6º – É vedado ao Corretor de Imóveis:
[…]
XV – aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outo Corretor de Imóveis sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito;
XVI – aceitar incumbência de transação sem contatar com o Corretor de Imóveis, com quem tenha de colaborar ou substituir;”
Resolução COFECI nº 458/95:
“Art. 1º – Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediação imobiliária”.
Existem algumas notícias de imobiliárias que promovem a locação no site sem ter ainda o contrato de intermediação com o proprietário, deixando-o para fazer isso apenas quando surge um potencial inquilino. Desta forma, o locador se vê pressionado pela urgência do inquilino e acaba assinando o contrato sem ler.
Um outro risco que o proprietário corre ao contratar mais de uma imobiliária para administrar o seu imóvel é que as imobiliárias, sabendo que há uma concorrente trabalhando o mesmo imóvel, procura fechar o contrato com o inquilino com mais velocidade antes da concorrência, não dando a devida atenção a qualidade do cadastro do novo ocupante.
Risco ao inquilino
O risco para o lado do inquilino é diferente, como conforme a lei, as locações são realizadas diretamente pela imobiliária, que assina o contrato no lugar do proprietário. De acordo com o artigo 656 do Código Civil “o mandato pode ser expresso ou tácito, verbal ou escrito”, portanto o fato do proprietário entregar as chaves do imóvel para o corretor, caracteriza procuração tácita para fechar o contrato de locação. E estando a locação sendo administrada por diversas imobiliárias que não se comunicam, alguns episódios desagradáveis podem acontecer como um inquilino chegar com a mudança em um imóvel que já está sendo ocupado.
Quando ocorrem locações para mais de um inquilino, aquele que não conseguir ocupar o imóvel pode exigir do locador a multa rescisória de seis meses do valor do aluguel (o que pode variar de acordo com o contrato), as despesas com mudança, perdas e danos, e em alguns casos o juiz ordenou inclusive ordenou o pagamento de hotel.
Portanto locador, não corra riscos desnecessários e procure sempre uma imobiliária séria e que trabalhe com exclusividade na locação. E inquilinos, prestem muita atenção na hora de alugar um imóvel para evitar constrangimentos.
